Cine trebuie să declare veniturile din chirii
În România, orice persoană care obține venituri din închirierea unui apartament, a unei case sau chiar a unei camere are obligația să declare aceste venituri la ANAF. Nu contează dacă chiria este încasată lunar în numerar, prin transfer sau printr-o altă formă. Faptul că există un venit constant din folosirea unei proprietăți duce automat la obligativitatea fiscală. Declarația se depune indiferent de suma încasată, chiar dacă este vorba despre o chirie modică sau o închiriere sezonieră.
În 2025, regula este aceeași pentru toți proprietarii persoane fizice care închiriază imobile către alte persoane fizice. Dacă închiriezi către o firmă, aceasta poate reține impozitul la sursă, dar tu tot trebuie să declari venitul în evidențele tale. Dacă închiriezi mai multe locuințe sau dacă venitul cumulat este mare, poți fi obligat și la plata contribuției de sănătate.
Mulți proprietari consideră că închirierea unei camere în regim informal sau printr-o platformă online nu se încadrează în categoria veniturilor impozabile. Realitatea este că, dacă există un contract, un acord scris sau chiar înțelegeri informale repetate care generează bani, acel venit trebuie declarat. Chiar și în lipsa unui contract înregistrat, ANAF poate solicita explicații și documente justificative dacă primește semnale din alte surse (de exemplu, conturi bancare sau sesizări).
Cum se declară concret veniturile la ANAF
Pentru anul 2025, veniturile obținute din chirii se declară în anul următor, până la data de 25 mai 2026, prin completarea Declarației Unice – formularul 212. Acest document este disponibil online, poate fi depus prin Spațiul Privat Virtual sau la ghișeul ANAF și cuprinde toate veniturile din activități independente, chirii, investiții sau alte surse.
Proprietarul trebuie să declare venitul brut total încasat din chirii în cursul anului 2025. Din acest venit, ANAF calculează automat o cheltuială forfetară de 20%, considerată ca fiind destinată întreținerii, reparațiilor, impozitului pe clădire și altor cheltuieli specifice. Diferența reprezintă venitul net impozabil, asupra căruia se aplică un impozit de 10%. Nu este nevoie să prezinți bonuri, facturi sau alte dovezi. Cheltuiala este fixă și se aplică tuturor, indiferent de situația reală a imobilului.
Spre deosebire de anii anteriori în care contribuabilii aveau opțiunea de a alege între sistemul real și cel forfetar, în 2025 se aplică doar sistemul forfetar. ANAF simplifică astfel evidențierea și impozitarea veniturilor din chirii pentru toate persoanele fizice. Singura condiție este ca proprietarul să completeze corect formularul și să depună declarația în termenul legal.
Cum stabilești venitul și impozitul
În cazul în care închiriezi o locuință, venitul pe care trebuie să îl declari la ANAF nu este pur și simplu suma pe care ai încasat-o în fiecare lună adunată la final de an. Statul aplică o metodă standardizată de calcul care are în vedere o reducere automată pentru cheltuielile aferente închirierii. Acest lucru înseamnă că, din totalul veniturilor brute, ANAF va scădea un procent fix de 20%, care este considerat o cheltuială forfetară, indiferent dacă tu ai avut efectiv cheltuieli sau nu. Nu e nevoie să păstrezi bonuri, facturi sau alte documente justificative pentru reparații, utilități sau impozitul pe locuință. Deducerea se aplică automat.
Venitul net impozabil rezultă după această scădere. Dacă de exemplu încasezi 24.000 lei pe an din chirii, se vor scădea 20%, adică 4.800 lei, iar baza de calcul va fi de 19.200 lei. Impozitul de 10% se aplică exact pe această sumă și va fi de 1.920 lei. Așadar, sistemul este simplificat față de anii în care contribuabilii puteau opta pentru determinarea în sistem real. Din 2023 încoace, această opțiune nu mai există pentru chirii înregistrate ca persoană fizică, iar în 2025 regula rămâne aceeași: se aplică sistemul forfetar, cu deducerea automată a 20% din venit.
Este important să reții că, indiferent de numărul imobilelor închiriate, calculul se face cumulat. Veniturile sunt declarate împreună și se aplică o singură dată deducerea pentru fiecare contract în parte. Dacă ai închiriat două apartamente și ai încasat în total 40.000 lei, nu vei deduce 20% din fiecare lună, ci din venitul anual brut pentru fiecare contract înregistrat. Sistemul este standard, ușor de urmărit, dar necesită atenție la datele de începere și încetare ale fiecărui contract, pentru că aceste informații influențează exact perioada în care se consideră că ai obținut venituri.
Modalități de declarare și plată
După ce ai stabilit venitul brut total și ai aplicat reducerea forfetară de 20%, trebuie să declari acest venit prin intermediul Declarației Unice – formularul 212. Acesta este singurul document prin care persoanele fizice pot declara veniturile din chirii, iar completarea lui este obligatorie în fiecare an în care ai obținut acest tip de venit. În 2025, termenul de depunere pentru veniturile din anul în curs este 25 mai 2026.
Declarația se poate depune în mai multe moduri. Cea mai simplă și rapidă variantă este folosirea Spațiului Privat Virtual (SPV), platforma online a ANAF. Aici poți completa formularul direct, îl poți semna electronic și îl poți trimite fără să mergi la ghișeu. Pentru cei care preferă formatul fizic, formularul poate fi completat manual și depus la sediul ANAF, cu număr de înregistrare. Deși metoda online este recomandată pentru eficiență și siguranță, ambele forme sunt valabile.
După depunerea declarației, urmează plata efectivă a impozitului și, dacă este cazul, a contribuției de sănătate. Acestea trebuie achitate până la același termen de 25 mai. Plata se poate face prin internet banking, prin ghișeele Trezoreriei, prin ordin de plată sau chiar prin aplicația ghișeul.ro. Codurile IBAN pentru fiecare județ sunt disponibile pe site-ul ANAF, iar în formular trebuie completate cu atenție sumele corespunzătoare fiecărui tip de contribuție. Dacă ai greșit ceva în formular, poți depune o rectificativă, dar este important să nu depășești termenul legal, pentru a evita penalitățile.
În cazul în care ai obținut chirii din mai multe surse, cum ar fi apartamente diferite sau combinații între chirii rezidențiale și spații comerciale, acestea se cumulează și se declară într-o singură Declarație Unică. Impozitul se calculează unitar, la fel și contribuția CASS, dacă se aplică. Nu este nevoie să depui o declarație pentru fiecare contract, dar este important să ai documente justificative pentru fiecare închiriere în caz că ANAF solicită verificări ulterioare.
Ce se întâmplă dacă nu declari la timp
Nedepunerea Declarației Unice până la termenul-limită atrage amenzi, penalități de întârziere și chiar recalculări din oficiu de către ANAF. În cazul în care se constată că ai obținut venituri din chirii și nu le-ai declarat, autoritatea fiscală poate calcula din urmă impozitul și contribuțiile datorate pe ultimii 5 ani, cu penalități suplimentare. Acest risc nu este teoretic – în ultimii ani, ANAF a folosit surse multiple de informare, inclusiv date bancare, sesizări de la vecini sau chiar informații obținute din surse publice online.
Pentru a evita orice complicație, este esențial ca proprietarii să-și țină evidența sumelor încasate și să depună declarația chiar și atunci când chiria a fost încasată parțial sau ocazional. Nu există excepție de la declarare în funcție de frecvență sau durată.
Ce se întâmplă în relațiile cu chiriașii
În relația dintre proprietar și chiriaș, declarația la ANAF nu schimbă conținutul contractului, dar are implicații clare în ceea ce privește legalitatea raportului. Atunci când proprietarul declară veniturile din chirii, înseamnă că are o bază fiscală clară și că, în caz de litigiu, poate dovedi legal ocuparea spațiului, valoarea chiriei și perioada închirierii. Din punct de vedere legal, este în avantajul ambelor părți ca închirierea să fie reglementată printr-un contract scris, semnat, cu valoarea chiriei clar precizată, perioada contractului și obligațiile fiecărei părți.
Chiriașul are dreptul să solicite o copie a contractului înregistrat la ANAF, mai ales în cazurile în care dorește să-și stabilească domiciliul sau reședința la acea adresă. Înregistrarea la Fisc poate fi o condiție pentru obținerea vizei de flotant, schimbarea buletinului sau înscrierea copiilor la școală, ceea ce înseamnă că relația de închiriere trebuie să fie recunoscută oficial. În același timp, dacă apar neînțelegeri privind plata chiriei, durata contractului sau alte obligații, faptul că venitul a fost declarat ajută proprietarul în orice acțiune legală.
Când datorezi și CASS
Declarația veniturilor din chirii nu atrage automat obligația de a plăti contribuția la sănătate. CASS devine obligatorie doar dacă venitul net anual depășește un anumit prag. În 2025, aceste praguri sunt stabilite în funcție de salariul minim brut pe economie, care este de 4.050 lei. Dacă venitul din chirii, cumulat cu alte venituri (dividende, PFA, dobânzi etc.), depășește 24.300 lei într-un an, devii contribuabil CASS, chiar dacă nu ai contract de muncă.
În funcție de nivelul veniturilor, se aplică una dintre cele trei baze de calcul standardizate: 6 salarii minime, 12 sau 24. Nu plătești 10% din ce ai încasat efectiv, ci din baza fixă. De exemplu, dacă venitul tău net e 30.000 lei, CASS se va calcula la 24.300 lei (adică 2.430 lei). Dacă venitul e 60.000 lei, baza va fi 48.600 lei, iar suma datorată va fi 4.860 lei. Această regulă se aplică indiferent dacă venitul vine doar din chirii sau este cumulat cu alte surse.
Contribuția se menționează în același formular, în Declarația Unică, iar termenul de plată este 25 mai al anului următor. Dacă nu te încadrezi peste prag, nu ești obligat să o plătești. Totuși, dacă vrei acces la sistemul public de sănătate și nu ai altă formă de asigurare, poți opta să achiți această contribuție voluntar, chiar dacă venitul tău e sub prag.
Ce pași reali trebuie să urmezi
Pentru a fi în regulă cu ANAF, lucrurile trebuie făcute într-un anumit mod. În primul rând, dacă închiriezi o locuință, trebuie să ai un contract scris cu chiriașul. Acest contract nu este obligatoriu să fie înregistrat la ANAF imediat, dar este esențial ca venitul obținut să fie declarat corect. La final de an (sau la începutul anului următor), calculezi cât ai încasat în total, aduni sumele lunare, chiar dacă unele luni nu au fost plătite integral, și completezi Declarația Unică.
Formularul 212 este disponibil pe site-ul ANAF și în Spațiul Privat Virtual. Îl poți depune online sau tipărit, direct la ghișeu. În el menționezi venitul brut din chirii, iar ANAF va aplica automat deducerea forfetară de 20%. Apoi ți se va calcula impozitul de 10% pe ceea ce rămâne. Dacă venitul tău depășește plafonul pentru CASS, vei bifa și capitolul dedicat contribuției de sănătate. Tot ce ai de făcut este să respecți termenul-limită de 25 mai și să plătești sumele datorate până la aceeași dată.
Este recomandat să păstrezi dovezile de plată și copia Declarației depuse. În cazul în care ANAF solicită explicații sau face o inspecție, aceste documente vor arăta că ai declarat totul corect și la timp. Nu este nevoie să prezinți contractul cu chiriașul sau chitanțe lunare, dar este bine să le ai pregătite, în cazul unui control.
