Închirierea unei locuințe în România în 2025 implică mai mult decât o vizită și o înțelegere verbală cu proprietarul. Pentru a evita probleme ulterioare legate de legalitate, obligații contractuale sau calitatea locuinței, este important să verifici o serie de aspecte concrete înainte de a semna contractul.
Primul lucru de verificat este identitatea și dreptul de proprietate al persoanei care închiriază. Proprietarul trebuie să prezinte actele care atestă că este titularul de drept al imobilului. Acestea includ:
- actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, titlu de moștenitor etc.);
- extrasul de carte funciară emis recent (nu mai vechi de 30 de zile).
Dacă apartamentul este deținut în coproprietate, este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor. În cazul în care închirierea este realizată de o altă persoană decât proprietarul (de exemplu, un împuternicit), trebuie prezentată o procură notarială valabilă.
Al doilea aspect important este starea tehnică a locuinței. Înainte de semnare, este util să faci o inspecție detaliată:
- verifică instalațiile electrice, sanitare și de gaz;
- testează funcționarea echipamentelor (centrala termică, aragaz, mașină de spălat etc.);
- notează eventualele defecte sau urme de uzură.
Aceste observații pot fi consemnate într-un proces-verbal de predare-primire care se atașează la contract. Documentul ar trebui să includă o listă cu mobilierul și obiectele existente în locuință, starea acestora și eventuale deteriorări deja existente.
Contractul de închiriere este documentul central care reglementează drepturile și obligațiile părților. El trebuie redactat în scris și trebuie să conțină cel puțin următoarele informații:
- datele de identificare ale părților;
- adresa exactă a imobilului;
- durata contractului și condițiile de prelungire;
- valoarea chiriei, modalitatea și data de plată;
- valoarea garanției (de obicei, echivalentul unei luni de chirie);
- obligațiile de întreținere și reparații.
Conform legislației fiscale, contractul trebuie înregistrat de către proprietar la ANAF în termen de 30 de zile de la semnare. Chiriașul are dreptul să solicite o copie a dovezii de înregistrare. În lipsa acesteia, există riscul ca înțelegerea să nu fie recunoscută oficial în cazul unor litigii.
În paralel, este recomandat să verifici situația de plată a utilităților. Dacă există facturi restante la energie, gaz, apă sau întreținere, acestea pot genera disensiuni după închiriere. De asemenea, este important să stabilești clar cine este responsabil cu plata fiecărei utilități, iar aceste aspecte să fie precizate în contract.
Un alt element de luat în calcul este vecinătatea și regulile interne ale imobilului. Dacă locuința se află într-un bloc administrat de o asociație de proprietari, este util să întrebi despre regulamentul de ordine interioară, orele de liniște, folosirea spațiilor comune sau existența unor costuri suplimentare (ex. fond de rulment sau reparații).
Dacă proprietarul solicită un avans mai mare decât chiria pe o lună sau două, este important să se emită chitanțe sau să se menționeze sumele în contract. Toate plățile trebuie făcute prin metode care pot fi dovedite (transfer bancar, ordin de plată sau chitanță scrisă și semnată).
În cazul în care locuința este mobilată, cere să se întocmească un inventar detaliat. Lista trebuie să includă obiectele existente, eventuale serii sau coduri de identificare (unde e posibil), precum și starea în care se află acestea la momentul predării locuinței.
Ce faci dacă proprietarul nu vrea să semneze un contract
Există situații în care proprietarul refuză semnarea unui contract scris, propunând o înțelegere verbală sau condiționând închirierea de o plată „la negru”. Deși aceste practici sunt încă întâlnite, ele sunt riscante din punct de vedere legal pentru chiriaș.
În lipsa unui contract:
- chiriașul nu are nicio dovadă clară că locuiește legal în spațiul respectiv;
- nu se pot face plângeri oficiale în cazul unor abuzuri sau evacuări abuzive;
- nu există protecție juridică privind garanția, condițiile de reziliere sau valoarea chiriei;
- nu poate dovedi domiciliul pentru a schimba buletinul sau pentru înscrierea copilului la școală.
Dacă proprietarul refuză semnarea unui contract scris sau refuză să-l înregistreze la ANAF, chiriașul trebuie să fie conștient că își asumă întreaga responsabilitate pentru riscurile ulterioare. Recomandarea este să nu se accepte astfel de aranjamente, indiferent cât de avantajoasă pare chiria.
Diferențele între închiriere și comodat
În practică, unii proprietari propun încheierea unui contract de comodat în locul unuia de închiriere. Deși ambele permit ocuparea legală a unei locuințe, scopul și regimul juridic sunt complet diferite.
Contractul de închiriere:
- implică plata unei chirii;
- generează venit impozabil pentru proprietar;
- trebuie înregistrat la ANAF;
- presupune obligații precise pentru ambele părți.
Contractul de comodat:
- este un împrumut de folosință, fără plată;
- nu generează venit și nu se impozitează;
- nu este obligatoriu de înregistrat la ANAF;
- se folosește adesea între rude sau în scopuri temporare.
Deși din punct de vedere legal este valabil, un contract de comodat poate fi considerat fictiv dacă în realitate se plătește chirie. În cazul unui control fiscal, proprietarul riscă sancțiuni pentru evaziune. De asemenea, un astfel de contract oferă mai puțină protecție pentru chiriaș, deoarece poate fi denunțat mai ușor și nu este supus acelorași reglementări stricte ca închirierea.
Chiriașii care sunt puși în fața opțiunii „comodat sau nimic” trebuie să evalueze riscurile. Dacă se plătește chirie lunară, este corect și sigur ca această relație să fie reglementată printr-un contract de închiriere, nu printr-un comodat disimulat.
